来源/物流桃园（ID：wltaoyuan）

作者/物流涂鸦

物流商贸城，顾名思义就是一种有别于传统的城市零售类商业地产，主要的亮点是集批量采购为主的商业市场集群体，是一种特殊的商业地产模式，也是城市交易的重要组成部分，也相当于是城市的一张名片，将商业信息遍布在周边城市甚至全国区域内，促进城市建设和发展，但是与此同时也给城市的管理带来了一些不容忽视的问题，值得行业中人关注和深思。

西安商贸行业正从城市中心向外迁移，五金市场从自强路迁到华清路、汽配市场从玉祥门迁到三桥、又有华南城、大明宫商贸等一批新兴市场，西安商贸业的格局正在发生着巨大的变化。

商贸城该如何发展和改革呢？那么，让我们先从最早的康复路批发市场说起。

01

曾经的繁华---康复路

西安是古丝绸之路的起点城市，繁荣的经济和覆盖西北市场的康复路是商业招牌。当然这也意味这个地区的地位之重要。康复路，从红缨路到长乐西路，从水产批发市场，干货市场，万商白马市场到金康路茶叶市场。在鼎盛时期，可谓是车水如流马如龙，经常性的被挤得水泄不通。

康复路是第四军医大学的附属道路、所以称为康复路；

1、落后的物流

曾经的康复路，你可以穿梭在像迷宫一样的大街小巷里进行交易。当然，你也得随时被提醒自己不被小偷盯上偷包或者迷路的心理准备，随时得注意身边的事物。行走在路上，最好是别指望能够像在商贸城里行进自如的。在有些小巷子里，不停地有“扁担”拉着板车或者挑着担子吆喝让你尽快让路，否则撞到了你算你倒霉，只能自认霉趣了。

就这样一个小小的商品市场，从最初的马路摆摊开始到最后几乎都是西安的一张商业名片，品牌食品，服装等各种器皿从全国各地发往康复路，然后再从康复路分发到宝鸡、陕北各个商场，超市，集贸市场甚至农村小型市场，包括了以西安为中心的各个周边城市。这里是“白天的路边摊，晚上的夜市。”“要买东西哪里最便宜，康复路。”这几乎是10年前熟悉西安的人的口头禅。那时，无论是工薪阶级还是那些老板级的人物都会根据自己的不同需求来到该区域进行个体或者批量交易，那时的康复路是新中国西安市场中交易量最大的商贸市场之一，也是最早的商贸中心之一。

有商业交易就会需要货物流通组织，物流的介入则是很正常的。然而在康复路附近，却少了物流园区的规划。偌大的一个市场，在附近有各种不同类别的车辆停靠在路边卸货或者装货，而且忙个不停。交易车辆有面包车，板车，还有半挂车。沿途上，你还可以看到各种样式的广告形式，马路上竖立一个灯箱，注明是某某专线的；或者是车身做广告，再就是租一个小门面，外面堆着小山一样的货物。

在康复路的几个主干道上到处都有很多违停的货运车辆，给正常通行造成了很大的影响。去过康复路进行交易的人往往是在这种情况下不得不考虑利用扁担、或三轮车把货物运送到各个物流收货网点或者车辆上，对于交易存在的安全隐患是很难把控的。

而且在交易途中很难把控隐私安全。而货运企业之间，往往因为争抢货物而出现斗殴事件也是频频发生，强买强卖的现象也不乏时有发生。货运叫苦，进行交易的商户同样叫苦。在康复路附近，你如果因为车辆在红缨路上面堵上一个小时一点都不稀奇，特别是到了90年末期更让人叫苦不辞。康复路做为西安较早的商贸地产，其物流如此落后但却持续多年并一直有所残存。

2、存在的问题

市场交易如此之繁华，货运业也如此旺盛，但是对于当地商户而言呢？因为老康复路是属于80年代最早的商品批发市场，也是最传统的商贸城之一，所以该区域的基础建设条件比较差，除了90年代建设的白马大厦和丹尼尔大楼之外，很多小商品市场基本都是铁皮房和80年代的居民建设房，下面是门市，上面则是属于居民生活楼，无论是安全隐患还是卫生方面都堪忧。

在市场上长期待的人都知道，要么是自己在小门店里弄个简易厨房自己做饭，要么就是在路边摆摊吃盒饭，吃快餐，在相隔不远的小巷里或者小楼房里都可以看到一些供应早点、早餐的招牌。一次性纸碗，纸杯往往都是随手乱扔，卫生状况堪忧。

而在基础设施方面，照明，消防等各类设施，除了几个主要的商业楼层（90年后建的大楼配备有)配备有电梯，应急照明，消防的灭火器之外，那些穿梭在大街小巷中的店铺是没有的。因而曾经发生过多次因线路老化导致失火事件却没办法及时应用消防车灭火遭受损失的事件。

而在商贸城的交易中，也正是由于各种信息设施配备不齐全，网络普及面差，有商户因为交易出现集中被骗现象。这也是传统商业地产的瓶颈问题之一。

城市要发展，很多建设都需要根据现实改变，随着城市建设规划用地的需要和一些问题，当地政府已经拟定文件将康复路市场整体搬迁到新兴的商品交易区域如华南城，也是目前西安最大的批发市场之一。

在康复路批发市场，从家具COD到服装，到小商品，包括衣食住行都有，附近还规划有贝斯特物流中心，各个物流企业车辆和门店即可入住其中，而且设施齐全，金融银行等各种服务设施基本配套。而在原来的康复路也逐步由繁荣渐渐走入萧条，对于那些没有搬迁出来的商户，面临的就是高价的房租，再就是物流企业难进难出的局面。

货运企业的大货车强行进入将面临3000元至上万元的罚款，但是对于这块已经聚集了很多客户资源甚至有一种难以割舍情怀的商业用地，那些货运企业有门面的只得找当地的一些面包车来进行货量托运，也就是进行短途的转运工作，当然成本增高是可想而知的。

为什么有的商户却不愿意搬迁至新区呢?

原因之一：康复路是属于传承商业集中之处，很多外地的货量也在此集中。

原因二：有些商品交易都在附近区域，到新兴地区明显会增加自身的送货成本。

原因三：新的商业区在部分区域的建设还不算完善，物流区域只是慢慢扩建，没有康复路集中，不便之处较多。

但是随着康复路遇到各种拆迁问题和一些设施方面带来的不便，现在的北三环已经成为一个新兴的商贸城区域，而大明宫物流中心的建立以及高铁车站的介入，各种配套设施的完善也深受商户信任和信赖，逐渐从康复路搬出。

或许对于西安来说，康复路的变迁只是一个商业地产的缩影，传统的商业地产形势如果配套设施跟不上迟早会成为商业的阻碍。而在西安地区，朱宏机电市场，陶瓷市场，六村堡汽配城，华南城等都存在不同问题的发生。

02

西安地区商贸城发展现状

经过十多年的发展，物流地产商贸集群业态已经遍地开花。有的项目做成功了，车水马龙、交易兴旺；有的项目却死水微澜、门可罗雀。有一批开发商依靠这类业态成为了富豪，还有一类仍在苦苦守望，等待收回投资。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。西安物流地产商贸集群的发展现状：

• 白马服饰广场、小寨白马外贸城。该物流地产商贸城是由西安奥达集团投入3亿元巨资，按市场化、现代化要求打造的大型品牌化男装服饰专业连锁商城，经营面积2.3万平方米。白马服饰广场设施全程自动化控制，设备完善，环境幽雅，布局大气，尤其是智能化地下停车场、商品周转仓库及商务办公套房等配套设施一应俱全，但由于西安地铁施工，从开业之日起就失意门庭罗傻雀。

• 铭宇文体批发市场。该市场由于两年前的火灾造成该楼二至五层失火，面积约8000平方米，救援及时无人员伤亡，但却造成了市场商户的分流。据了解，部分商户分流到长乐路丹尼尔文体商城，部分分流到东站路亚利德文体市场。

• 其它市场。太华路五金市场商户大面积分流至华清路西北五金机电市场，聚盛五金市场。新的朱宏机电市场在北辰开业，玉祥门机电市场搬迁至六村堡。

  玉祥门从海纳将迁移至三桥、已经有三桥汽车港、大兴国际汽配城落成、在港务区还有大明汽配城落成，汽配商业结构将发生变化；

这些新兴的市场碰到的问题，普遍是地处偏远，市场分散，配套不足，交通不便。而这些问题都是短时间之内无法解决的，作为专业市场就需要从自身着手，练好内功。

03

物流地产商贸集群面临的挑战

1、资金壁垒

从华清路三府湾的拆迁改造，到朱宏路机电市场的拆迁，证明小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，商业地产必须具备充沛的资金。用于拿成规模的土地、建设、运营自持物业。资金的筹集运营，如果还处在简易棚瓦的阶段，已很难启动一个商贸城建设开发。

2、土地供应壁垒

除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化时代，城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，随着秦汉新城、沣东新城等的开发建设，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，精准的定位，已成为政府的目标。

提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。如此背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，已越来越困难。

3、行业商户资源瓶颈

物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。在经历若干次市场洗礼之后，存活下来的都成为市场份额的寡头，除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，如建材（大明宫）、汽配（玉祥门）、服装（长乐西路）、若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。

除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。这就是摆在经营者面前最难得问题，随着红缨路胡家庙华东、胡家庙丹尼尔、金康路西北茶叶的建成这种竞争会越来越凸显。

4、电子商务购物交易模式的冲击?

物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，如京东对于3C市场的冲击，使得中关村日渐萧条，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的020式生产和消费，在服装领域，淘宝、唯品会， 京东已经占据了市场的主导。如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。

04

商贸集群与物流的关系

观察整个的西安商业贸易产业，我们对于构建大型现代化的商贸集群情有独钟，唯独忘记了商贸的配套工程物流。

在北三环建材商贸区内，存在着三个大型的物流中心，大明宫建材配套物流中心，惠达物流中心，禹辰物流中心，对于北三环整个区域的商业贸易起着巨大的支撑作用。

而在长乐路区域的众多日用品商贸城中，物流的缺失严重影响了地区的经济发展，红缨路丹尼尔、西北商贸，华中商贸城，朝阳广场，华中服装城等企业的营业额由于物流集散的原因，使得商户的转移成本日益剧增。压力使得各个市场的出租率下滑。而围绕贝斯特的康复路，多彩商城锦绣商城的出租率一致处于高位，这些因素就是流转所带来的效应。

物流地产商贸集群的发展方向：

1、经营战略向横向产业链拓展。该物流地产商贸集群首先在一个地区将市场做大、做强、做透，做成地域第一。然后再将经营业态拓展至多个产业链，甚至跟餐饮、文化旅游结合，形成市场和文化旅游的集群产业，构建出一个新城，这种产品的典型代表如北大明宫建材市场。

2、经营战略将业态进行纵向贯通。该物流地产商贸集群将集中经营的某一单一业态产业链扎根到底，形成单一行业内从设计、制造、流通、交易、营销等多个环节，做透、做强之后，再进行跨区域复制，这种业态的典型代表是海宁皮革城。

3、综合上述两种方式，进行全产业链扩张和复制。但该方式需要强大的资金支撑，广西、西安、深圳华南城，在一个区域内经营多种业态，达到规模效应后，跨地区进行复制。该方式的典型代表就是华南城。

如今，上述三类模式的典型公司经过快速发展已经具备了强大的品牌效应。这种效应目前在全国各地掀起了一股专业市场建设风潮，也对一批在郊区拿地的开发商构成了强大的吸引力。

05

未来难题

批发市场的迁出，将为土地资源稀缺的城市腾挪出更多的空间。以现有存量而言，能够提供更多的土地供应给地方财政。疏解城市交通、改善城市环境是宣传的重点。

但随着城市的变迁和扩张，越来越多的城市开始了核心区市场的搬迁工作：北京的动物园、长沙的高桥、重庆的菜园坝，郑州小商品城......从经济利益角度看、批发市场搬迁是大势所趋，只不过是早晚的问题。

其次，新兴市场需要培育人气，而当地交通、公共服务等配套资源都还比较落后。所以，谈及搬迁后的未来，商户们在现阶段选择观望等待，不到最后一刻不愿挪窝，所以市场的外迁将是一个缓慢的过程。

市场变迁，专线运营模式遭遇挑战：

从一个点，一个市场、货量分散为多个市场，路途相距遥远、如果每开一个市场、睿哲增加一个门店专线将入不敷出；但如果不开门店，客户资源将逐步流失，专线讲的就是便利性；这成为专线目前面临的巨大难题；

改革开放以来，由于国有体制下流通业的滞后，催生了专业性批发市场的繁荣和昌盛，作为与批发业的配套项目，大大小小的专线货运企业依托着市场成长壮大。而今天商贸市场本身发生了巨大的变化，在市场发展的过程中，集散分拨越来越成为市场配套所必须的服务，很多新市场动用补贴来完成最初阶段的商户积累。

但专线货运本身应该自我反思，这些本应顺应市场变化改变自身的机遇，不应让它成为对政府、对商城、对同行的抱怨。

专线如何面对：

那么依托着批发市场生存和运营的专线何去何从，随着原有商圈的打散和拆分，原有的运营模式已不再适应现行的市场格局。

跟随搬迁的商户增加新的门店？使用卡车流动营业厅？采用大客户战略上门提货？通过同线联盟来收货.......

其实这些问题只有一个解决方案，适应变化！

可惜大多数专线没有未雨绸缪，选择了观望和坚守，因为他们习惯了原有的操作模式，畏惧着变化可能带来的失控！

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