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作者/封子骏

3月21日，这家全球最大的上市地产投资管理公司之一公布了最新成绩单。

ESR易商2023年度业绩收益实现稳增长，由2022年度的8.21亿美元增加至2023年度的8.71亿美元，增幅6%。

作为新经济驱动下亚太区领先的不动产资产管理平台，ESR易商足迹遍布中国、日本、韩国、澳洲、新加坡、印度、新西兰和东南亚，并涉足欧洲和美国。

在大中华区，ESR易商管理着177项物业，总资产管理规模超过307亿美元，总建筑面积约1,490万平方米，从专业物流地产运营商，到新经济驱动的标杆服务商，每年的ESR易商财报，是理解供应链、价值链机遇与走向的一个重要风向标。

01

多项数据破记录，为股东创造价值

财报透露出ESR易商多项数据实现破记录的成绩。

资产组合出租面积破纪录：资产组合出租面积达破纪录的530万平方米。新经济需求支撑了ESR易商破记录的出租活动，让其在几个关键市场接近满租。此外，ESR易商拥有大量高价值开发项目，其中数据中心的贡献随着生成式AI崛起也在加快增长。

高价值交付破纪录：持续大规模开发及交付高价值项目，其中开发项目动工达63亿美元，开发项目竣工达42亿美元。

ESR易商董事会建议宣派截至2023年12月31日止财政年度的末期股息每股12.5分钱港币（约每股1.6分钱美元），相当于2.9%的股息收益率，总额约6,700万美元，将于2024年6月28日派发予股东。

资产管理规模破纪录：截至2023年12月末，新募资75亿美元后，费用相关的资产管理规模按年增长至811亿美元，总资产管理规模增长至1,561亿美元。尽管行业募资氛围连续两年疲软，ESR易商在充满挑战的环境中依然实现了稳健募资。ESR易商在募资方面的表现可谓脱颖而出，一系列成功募资巩固了良好的业绩记录。

其中最重要的成果体现是，ESR易商2023年在中国成立迄今为止规模最大的人民币收益基金及近期在韩国推出首个总值约20亿美元的旗舰永续开放式物流核心基金。此外，易商ESR数据中心基金进一步增资至13.5亿美元。

截至2023年12月31日，ESR易商拥有达239亿美元的大量待投资金额，其中超过135亿美元专注于新经济。

02

多元化“开花结果”，

为客户成就服务价值

在供应链价值组合当中，多元化意味着供应链韧性的增强。在新经济赛道，多元化组合也关系到整个战略布局的执行效果。这一点上，ESR易商完成了自己的多元化承诺。一个显著成绩是，在亚太区的业务已高度多元化，其中北亚（日本及韩国）、印度／东南亚及澳洲及新西兰为目前的三大地区，分别占费用收入的36%、22%及21%。

物业组合实现多元。截至2023年12月31日，ESR易商在其物业组合拥有逾2,450万平方米的开发项目储备建筑面积，包括约700万平方米可供未来开发的可观土地储备。开发项目竣工中，61%主要位于澳洲、日本及韩国，30%则位于中国内地。

在建开发项目同样呈现多元分散。当中52%为日本、韩国及澳洲／新西兰的项目，26%位于印度／东南亚及香港，而数据中心则占总额的13%。

此外，由于集团开发更多包括数据中心项目在内的大型多层或多期项目，为集团未来费用收入奠下良好根基，ESR易商预期数据中心对集团的贡献将会持续上升。

ESR易商亦致力于本年度余下期间进入整合LOGOS的最后阶段。成功整合将结合澳洲／新西兰的业务，成为澳洲及新西兰最大的新经济开发商及第二大新经济管理公司（按资产管理规模及未催缴资本部署计算）。此举亦将以补充资金及策略创造更多规模效益。预计在2024年度及2025年度，全面整合的亚太新经济平台将进一步实现收益及成本协同效应。

在中国资产组合方面，ESR易商一直严格挑选中国的资产组合，其中近70%的稳定资产位于长三角地区及大湾区的主要经济中心，当地需求分别受可再生能源行业及跨境电子商务的频繁活动所推动。

03

风险与机遇并存，

为行业树立稳健经营典范

抢抓机遇：加强新经济市场核心资产布局

过去一年，回归到理性的选择是行业共同的声音，ESR易商坚持并做到的也是只选最好的资产，2023年ESR易商为行业贡献了几大经典案例。

助力跨境电商企业布局。ESR易商依托对地区及行业趋势的深度洞察，前瞻性的选址，提前布局打造了总建筑面积超10万平方米的ESR易商广州北空港物流园，园区建成即得到某中国时尚类跨境电商巨头企业的关注与认可，并顺利入驻。该客户作为跨境电商巨头，业务范围广泛、SKU多样，覆盖了全球200个以上的国家和地区，以高效赢得了市场青睐，拥有行业难以企及的供应链管理水平。

成功布局百强县张家港。张家港在2022年获得全国经济百强县第三名，同时也是化工、新材料、高端装备、新能源、生物医药等产业链协同发展的最佳地区之一，由此对高质量产业基础设施的需求也在急剧增加。ESR易商紧抓机遇，选址张家港保税区，充分结合产业特色，建设了高标准的供应链仓储及生产厂房，及时满足了当地产业结构升级的生产需要。

抓住大湾区物流整合机遇。随着物流行业进入整合阶段，ESR易商继续物色优质资产项目，加强大湾区布局。过去20年间香港没有一座新建的冷库设施，而现在随着大湾区的融入，8600万人的饮食习惯和冷库需求将为香港带来巨大的机遇。ESR易商充分利用这一机遇，以总价值约52亿美元收购了ARA，并在香港投地，跻身大湾区内物业资产管理龙头。

数据中心作为新经济的核心资产之一，随着客户对大数据收集的需求增加，数据中心成为了不可或缺的资产。目前，ESR易商在中国内地、日本、中国香港等地均有所布局。数据中心作为新经济的资产，其稀缺性和高回报率使其成为投资者的追捧对象。

规避风险：果断进行非核心资产出售

为贯彻集团聚焦关注新经济的战略，ESR易商管理层于2023年果断确定了高达7.5亿美元的非核心资产出售。其中标志事件是2024年3月，ESR易商宣布出售ARA私募基金业务，本次交易为战略中的重要里程碑，其他非核心资产出售亦正循序渐进推进。ESR易商计划于未来十二个月出售15至20亿美元的资产负债表资产。

持续进行资产负债表优化。ESR易商已透过资产负债表银团化推进其轻资产策略，其中大中华地区为其持续出售及银团化工作的重点。有望完成总值逾5亿美元的公布交易，并订立目标于未来12个月额外完成15至20亿美元的交易。一系列出售资产计划将使集团的中期资产负债比率降至集团历史目标资产负债比率20-30%的低水平。

过去，ESR易商作为专业的园区运营者，助力合作伙伴品牌供应链核心竞争力的提升，在电商行业异军突起，现代化物流基础设施遍地开花，整个物流供应链效率的提升中，ESR易商的身影是不可或缺的角色。当供应链不得不为新经济赋能，ESR易商做出了自己的明智选择。未来，在新经济赛道，ESR易商将通过在价值链上提供全套解决方案，继续稳立新经济。这也是洞察理解供应链、价值链机遇与走向的一个标杆样本。

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作者/封子骏